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Neufassung der Richtlinien zur Durchführung
der vertraglich vereinbarten Förderung des Neubaus von Mietwohnraum
in der Freien Hansestadt Bremen
- Mietwohnraumförderung -
Vom 13. Oktober 2014
Der Senator für Umwelt, Bau und Verkehr erlässt zur Durchführung der vertraglich vereinbarten Förderung des Neubaus von Mietwohnraum in der Freien Hansestadt Bremen mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten aufgrund des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376) in der jeweils geltenden Fassung sowie unter Berücksichtigung des Beschlusses der Europäischen Kommission vom 20. Dezember 2011 über die Anwendung von Artikel 106 Absatz 2 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union auf staatliche Beihilfen in Form von Ausgleichsleistungen zugunsten bestimmter Unternehmen, die mit der Erbringung von Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichen Interesse betraut sind (Freistellungsbeschluss) folgende Richtlinien:
Inhaltsübersicht
1. | Zweck und Gegenstand der Förderung |
2. | Rechtsanspruch/Kumulierung |
3. | Förderungsstelle |
4. | Förderung |
4.1 | Art und Höhe der Förderung |
4.2 | Verzinsung, Tilgung, Verwaltungskosten |
5. | Berechtigter Personenkreis |
5.1 | Einkommensgrenzen |
5.2 | Bevorzugte Zielgruppen |
5.3 | Wohnberechtigungsnachweis |
6. | Anforderungen an den Förderungsnehmer |
7. | Anforderungen an den geförderten Wohnraum |
7.1 | Allgemeines |
7.2 | Ökologische Anforderungen |
7.3 | Technische Anforderungen im Wärmeschutz und in der Anlagentechnik |
7.4 | Wohnungsstandard |
7.4.1 | Wohnungsgrößen |
7.4.2 | Gebäudeplanung |
7.4.3 | Aufenthaltsräume und andere Räume |
8. | Zweckbestimmung des geförderten Wohnraumes |
8.1 | Dauer der Zweckbestimmung |
8.2 | Inhalt der Zweckbestimmung |
8.2.1 | Belegungsbindung |
8.2.2 | Mietbindung |
8.3 | Sicherung der Zweckbestimmung |
9. | Mittelbare Belegung des neugeschaffenen Wohnraums |
9.1 | Allgemeines |
9.2 | Anforderungen an die Ersatzwohnung |
9.3 | Belegungs- und Mietbindung für die Ersatzwohnung |
10. | Antrags- und Förderungsverfahren |
10.1 | Anmeldung des Bauvorhabens |
10.2 | Entscheidung über die Einbeziehung in die Förderung |
10.3 | Antrag auf Gewährung der Förderung |
10.4 | Förderungsvertrag |
10.5 | Darlehensvertrag |
10.6 | Bearbeitungsentgelt bei Verzicht auf Inanspruchnahme des Darlehens |
11. | Baubeginn |
12. | Sicherung und Auszahlung des Förderdarlehens |
12.1 | Sicherung des Förderdarlehens |
12.2 | Auszahlung des Förderdarlehens |
12.3 | Pfandentlassung |
13. | Rechtsnachfolge/Umwandlung |
14. | Rechtsfolgen bei Verstößen gegen den Förderungsvertrag |
14.1 | Kündigung des Förderungsvertrages |
14.2 | Vertragsstrafe |
14.3 | Folgen einer Kündigung des Förderungsvertrages |
15. | Ausnahmegenehmigungen |
16. | Inkrafttreten, Anwendung bisheriger Vorschriften |
Zweck der Förderung ist der Neubau von Wohnraum in Gebieten mit besonderem Entwicklungsbedarf der Stadtgemeinden Bremen und Bremerhaven zugunsten des unter Nummer 5 genannten Personenkreises.
Gebiete mit besonderem Entwicklungsbedarf sind insbesondere Innenstadt oder innenstadtnahe Lagen, Baulücken, Stadtumbau-, Sanierungs- und Entwicklungsgebiete, Gebiete der Programme Wohnen in Nachbarschaften/Die Soziale Stadt, Gewerbe- oder ggf. Industriebrachen.
Die Förderung soll zur Erhaltung bzw. Schaffung sozial stabiler Bewohnerstrukturen in den Stadtquartieren beitragen. Insbesondere soll eine Mischung von Wohnraum für Haushalte mit geringen, mittleren und höheren Einkommen in den Gebieten erreicht werden.
Mietwohnraum wird nur gefördert, wenn er in Gebäuden mit mehr als zwei geförderten Mietwohnungen und in mehr als zwei geförderten Mietreihenhäusern neu geschaffen wird.
Ein Rechtsanspruch auf Gewährung von Förderungsmitteln besteht auch bei Vorliegen aller Förderungsvoraussetzungen nicht, und zwar auch dann nicht, wenn die Förderungsstelle einen Bescheid über die grundsätzliche Einbeziehung erteilt oder einem vorzeitigen Baubeginn zugestimmt hat (Nummern 10.2 und 11).
Die Förderung des Baus von Mietwohnraum nach diesen Richtlinien schließt die gleichzeitige Förderung mit anderen (auch bremischen) Mitteln im Sinne des WoFG nicht aus. Darlehen aus Förderprogrammen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sollen soweit möglich in Anspruch genommen werden.
Förderungsstelle für die Freie Hansestadt Bremen ist die Bremer Aufbau-Bank GmbH, Wachtstraße 27-29, 28195 Bremen, Postanschrift: Kontorhaus am Markt, Langenstraße 2-4, 28195 Bremen. Die Anschrift der Außenstelle Bremerhaven lautet: Stadthaus 1, Hinrich-Schmalfeldt-Straße 42, 27576 Bremerhaven.
Die Förderung erfolgt aufgrund eines öffentlich-rechtlichen Förderungsvertrages durch ein zinsverbilligtes Darlehen (Förderdarlehen) in Höhe von bis zu € 60 000 je Wohneinheit, höchstens jedoch bis zu 80 v.H. der Gesamtkosten (Kosten des Baugrundstücks und Gebäudes, Baunebenkosten). Das Darlehen wird auf volle € 50 pro Wohneinheit gerundet.
Die Höhe der Baukosten soll bei der Anmeldung durch eine Kostenschätzung oder Kostenermittlung nachgewiesen werden. Nach Durchführung der Baumaßnahme ist ein Kostennachweis durch Vorlage der Schlussrechnung zu erbringen. Ergibt sich unter Berücksichtigung der Eigenleistung (Nummer 6) und der Fremdmittel eine Überfinanzierung, wird das Förderdarlehen entsprechend gekürzt. Der Darlehensbetrag wird dabei auf volle € 50 pro Wohnung gerundet.
Das Darlehen ist ab dem Tag der Auszahlung zu verzinsen.
Der Zinssatz des Förderdarlehens wird für die ersten 10 Jahre der Laufzeit um bis zu 4 v.H. p.a. gegenüber dem von der Förderungsstelle zu zahlenden Refinanzierungszinssatz verbilligt, höchstens jedoch in Höhe des tatsächlichen Zinssatzes. Der Zinssatz wird nach dem ersten Abruf der Refinanzierungsmittel festgesetzt. Ab dem 11. bis zum 20. Jahr beträgt die Zinsverbilligung bis zu 2 v.H. p.a. Ab dem 21. Jahr ist das Darlehen mit dem dann marktüblichen Zinssatz, mindestens aber mit 6 v.H. p.a. zu verzinsen.
Nach Ablauf eines tilgungsfreien Jahres, das mit der ersten Auszahlung des Darlehens beginnt, ist das Darlehen entsprechend der vereinbarten Laufzeit zunächst mit mindestens 1 v.H. p.a., ab dem 11. Jahr mit mindestens 2 v.H. p.a. und ab dem 21. Jahr mit mindestens 3 v.H. p.a. jeweils zuzüglich ersparter Zinsen zu tilgen. Sollte das Darlehen zum vorgesehenen Tilgungsbeginn noch nicht voll ausgezahlt sein, wird der Tilgungsbeginn auf den nächsten Monatsersten nach Vollauszahlung verlegt.
An Verwaltungskosten werden einmalig zu Beginn der Förderung 1 v.H. und dann laufend jährlich 0,375 v.H. vom Nominalbetrag erhoben.
Die Leistungsraten sind monatlich nachträglich jeweils zum Monatsletzten zu erbringen.
Ab dem 4. Monat nach der ersten Auszahlung des Darlehens wird auf die noch nicht ausgezahlte Darlehensvaluta eine Bereitstellungsprovision von 3 v.H. p. a. berechnet.
Wird das Darlehen vor Ablauf der Zinsvereinbarung zurückgezahlt, kann die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung verlangt werden.
Die Wohnungen sind ab Bezugsfertigkeit an Wohnungssuchende zu vermieten, deren Gesamteinkommen die Einkommensgrenzen des § 9 Absatz 2 WoFG in Verbindung mit § 2 der Einkommensgrenzenverordnung vom 18. Mai 2009 (Brem.GBl. S. 189) in der jeweils geltenden Fassung um nicht mehr als 60 v.H. überschreitet.
Die Einzelheiten über die Ermittlung des maßgeblichen Jahreseinkommens gemäß den §§ 20 bis 24 WoFG ergeben sich aus dem Einkommensprüfungserlass des Senators für Bau und Umwelt (jetzt: Senator für Umwelt, Bau und Verkehr) vom 20. August 2002 in der jeweils geltenden Fassung, der bei der Förderungsstelle eingesehen werden kann.
Die Wohnungen sollen vorrangig an Wohnungssuchende vergeben werden, die die Einkommensgrenzen des § 9 Absatz 2 WoFG einhalten.
Die Förderung soll insbesondere der Wohnraumversorgung folgender Zielgruppen dienen:
Im Rahmen der Förderung kann verlangt werden, dass ein vorab festgelegter Anteil der geförderten Wohnungen zur Wohnraumversorgung von bestimmten Personenkreisen zweckbestimmt wird.
Die Wohnungssuchenden müssen ihre Wohnberechtigung im Sinne der Nummern 5.1 und 5.2 gegenüber dem Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages durch Aushändigung einer entsprechenden, bei Bezug der Wohnung noch gültigen Bescheinigung gemäß § 27 Absätze 1 - 5 WoFG nachweisen (Wohnberechtigungsschein).
Der Wohnberechtigungsschein kann von dem Wohnungssuchenden bei der jeweils zuständigen Wohnungsbehörde beantragt werden. Zuständig sind in Bremen der Senator für Umwelt, Bau und Verkehr, Referat Wohnungswesen, Contrescarpe 73, 28195 Bremen und in Bremerhaven der Magistrat – Sozialamt -, Stadthaus 1, Hinrich-Schmalfeldt-Straße, 27576 Bremerhaven.
Der Förderungsnehmer muss geeignet, zuverlässig und leistungsfähig sein.
Er soll zur Finanzierung der Gesamtkosten (Nummer 4.1) ein Eigengeld in Höhe von mindestens 15 v.H. dieser Kosten erbringen. Dieses ist in der Regel durch eine entsprechende Bestätigung des finanzierenden Kreditinstitutes nachzuweisen.
Der Förderungsnehmer hat sich zu verpflichten, seinen Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmern mindestens den gültigen Mindestlohn nach dem Mindestlohngesetz für das Land Bremen (Landesmindestlohngesetz) vom 17. Juli 2012 (Brem.GBl. S. 300) in der jeweils geltenden Fassung zu zahlen, auch wenn nach dem für das Unternehmen des Förderungsnehmers zur Anwendung kommenden Tarifvertrag ein hiervon abweichend niedrigeres Entgelt zu zahlen ist.
Die Neuschaffung von Wohnraum wird nur gefördert, wenn dieser den Vorschriften des Baugesetzbuches und der Bremischen Landesbauordnung (BremLBO) vom 6. Oktober 2009 (Brem.GBl. S. 401) in der jeweils geltenden Fassung entspricht und die Erschließung gesichert ist.
Die geplanten Baumaßnahmen sollen im Einklang mit den kommunalen Stadt- und Quartiersentwicklungszielen der Stadtgemeinden Bremen und Bremerhaven stehen. In diesem Rahmen kommt modellhaften Vorhaben bzw. Pilotprojekten besondere Bedeutung zu. Bauvorhaben in Gebieten mit besonderem Handlungsbedarf werden bevorzugt.
Nicht gefördert wird Wohnraum,
Bei der Durchführung von Baumaßnahmen sind die Belange des Umweltschutzes zu beachten. Es sollen nur Materialien zur Verwendung kommen, die hinsichtlich der Gewinnung, Verarbeitung, Funktion und Beseitigung eine hohe Gesundheits- und Umweltverträglichkeit aufweisen.
Baustoffe und die Ausführung von Bau- und sonstigen Leistungen sind umweltfreundlich, wenn bei der Herstellung und Verwendung der Baustoffe und bei der Ausführung der Leistungen weniger Ressourcen verbraucht und die belebte und unbelebte Umwelt und die Gesundheit des Menschen weniger belastet werden als bei vergleichbaren Produkten und Ausführungsarten.
Informationen über Produkte mit Umweltzeichen, Zeichenanwender und Vergabekriterien gibt das Umweltbundesamt heraus und können im Internet unter http://
Die Inanspruchnahme von Förderdarlehen nach diesen Richtlinien setzt voraus, dass eine Unterschreitung der nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) vom 29. April 2009 (BGBl. I S. 953) in der jeweils geltenden Fassung zulässigen Höchstwerte erreicht wird. Das Energieniveau des Neubauvorhabens soll mindestens dem eines KfW-Effizienzhauses 70 entsprechen.
Bauvorhaben, deren Energiebilanz durch zusätzliche Maßnahmen darüber hinaus verbessert wird, erhalten den Vorzug.
Die Wohnungen sollen hinsichtlich Größe und Grundrissgestaltung so errichtet werden, dass sie den Wohnungsbedarf des unter Nummer 5 genannten Personenkreises erfüllen. Sie müssen ferner entsprechend der erteilten Bauerlaubnis und den von der Baugenehmigungsbehörde genehmigten Bauplänen errichtet werden und sollen den heute üblichen Ausstattungsstandard von Neubauwohnungen aufweisen.
Die Wohnungen sollen barrierefrei erreichbar und in ihrer Nutzung behindertenfreundlich sein. Unter Berücksichtigung der Nummer 7.3-1 der Bremischen Liste der eingeführten Technischen Baubestimmungen (BremLTB) vom 22. August 2014 (Brem.ABl. S. 981) in der jeweils geltenden Fassung ist die DIN 18040-2 (Barrierefreie Wohnungen, Planungsgrundlagen T-2, Wohnungen) einzuhalten.
Weitergehende Anforderungen an einzelne Wohnungen für eine uneingeschränkte Rollstuhlnutzung sollen in die Planung einbezogen werden.
Für die Berechnung der Wohnfläche ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) in der jeweils geltenden Fassung maßgebend.
Die Wohnungen sollen grundsätzlich folgende Wohnungsgrößen nicht überschreiten:
Anzahl der Personen | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
Wohnungsgröße in m² | 50 | 60 | 75 | 85 | 95 | 105 | 115 |
Dabei soll für jede Person eines Haushaltes ein Raum ausreichender Größe vorhanden sein. Einraumwohnungen werden nicht gefördert.
Eine Überschreitung der Flächengrenzen ist zulässig, soweit zur Berücksichtigung besonderer persönlicher Bedürfnisse des künftigen Mieters im Einzelfall (z.B. Alleinerziehende oder Menschen mit Behinderung) zusätzliche Wohnfläche erforderlich ist.
Ein Einbettkinderzimmer darf in der Regel nicht kleiner sein als 12 m² bzw. bei Vorhandensein weiterer Kinderzimmer 10 m². Die Vier-Personen-Wohnung soll mit zwei getrennten Kinderzimmern versehen sein. Ein Zweibettkinderzimmer darf in der Regel nicht kleiner sein als 14 m². Ausnahmen von den vorstehenden Mindestflächen für Kinderzimmer können zugelassen werden, wenn entsprechende Spielfläche an geeigneter Stelle (z.B. Diele) nachgewiesen wird.
Die Planung von Gebäuden soll eine wirtschaftliche Baudurchführung ermöglichen, die sich aber nicht nachteilig auf den Wohnwert auswirken darf. Dabei sind wirtschaftliche Hausformen und Grundrisse zu wählen. Kostensenkende Bauausführungen sollen nicht zu Lasten eines wirtschaftlichen Energie- und Wasserverbrauchs erfolgen.
Aufenthaltsräume müssen eine für ihre Benutzung ausreichende Grundfläche und unmittelbar ins Freie führende Fenster haben, die eine ausreichende Belichtung und Belüftung ermöglichen. Wohn- und Kinderzimmer ausschließlich mit Nordfenstern sind unzulässig, es sei denn andere Lösungen sind planerisch nicht möglich.
In den Entwürfen sind die Grundflächen der einzelnen Räume, die mögliche Möblierung und die Installationen bei Küche und Bad einzutragen. Nachstehende Räume und Flächen sind zu berücksichtigen, wenn nicht besondere Grundrissformen eine Abweichung rechtfertigen:
Der Zweckbestimmungszeitraum beträgt 20 Jahre. Die Zweckbestimmung beginnt mit der Bezugsfertigkeit aller Wohnungen eines Mietobjektes. Die Zweckbestimmungsdauer verkürzt sich auch dann nicht, wenn der Förderungsnehmer das Förderdarlehen außerplanmäßig freiwillig oder aufgrund einer von ihm zu vertretenden Kündigung vollständig zurückzahlt.
Die Bezugsfertigkeit im Sinne von § 13 Absatz 4 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2404) in der jeweils geltenden Fassung ist vom Förderungsnehmer nachzuweisen.
Die Zweckbestimmung beinhaltet im Wesentlichen die Belegungs- und Mietbindungen der geförderten Mietwohnungen/Mietreihenhäuser.
Während der 20-jährigen Zweckbestimmung ist die Aufhebung der Eigenschaft als Mietwohnung durch das Geltendmachen von Eigenbedarf und die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum und deren Einzelverkauf – mit Ausnahme des Verkaufes der Mietwohnungen/Mietreihenhäuser an wohnende Mieter zum Zwecke der Selbstnutzung – ausgeschlossen.
Der Förderungsnehmer hat sich im Förderungsvertrag zu verpflichten, eine beabsichtigte Umwandlung der Mietwohnungen zum Zwecke des Verkaufes der Wohnungen an wohnende Mieter zur Selbstnutzung der Förderungsstelle unaufgefordert unverzüglich schriftlich aufzugeben und sie nicht ohne Zustimmung der Förderungsstelle
vorzunehmen.
Der Förderungsnehmer darf eine Wohnung einem Wohnungssuchenden nur zum Gebrauch überlassen, wenn dieser ihm vor der Überlassung einen Wohnberechtigungsschein der zuständigen Wohnungsbehörde (Nummer 5.3) übergibt und wenn die in dieser Bescheinigung angegebene Wohnungsgröße nicht überschritten wird.
Der Förderungsnehmer hat der Wohnungsbehörde durch Übersendung einer Mieterliste, den Meldebescheinigungen über den Bezug der alleinigen Wohnung und der Wohnberechtigungsscheine mitzuteilen, an wen die Wohnungen vermietet worden sind. Endet ein Mietverhältnis vor Ablauf der zwanzigjährigen Zweckbestimmung, hat er das Datum des Auslaufens des Mietverhältnisses und des Freiwerdens der Wohnung mitzuteilen. Der Förderungsnehmer muss die Wohnung unverzüglich wieder an einen berechtigten Wohnungssuchenden vermieten und der Wohnungsbehörde den Wohnberechtigungsschein übersenden.
Freistellungen von der Belegungsbindung können von der Wohnungsbehörde nur unter den Voraussetzungen des § 30 WoFG erteilt werden. Näheres regelt der Erlass zur Freistellung von den Belegungsbindungen des Senators für Umwelt, Bau, Verkehr und Europa (jetzt: Senator für Umwelt, Bau und Verkehr) vom 16. Juli 2009 in der jeweils geltenden Fassung.
Die Belegungsbindung wird von der in Nummer 5.3 genannten Wohnungsbehörde überwacht. Für die unter Nummer 5.2 Buchstabe f genannte Personengruppe gelten abweichend von den Absätzen 2 und 4 besondere Regelungen unter Einbeziehung der Senatorin für Soziales, Kinder, Jugend und Frauen in der Stadtgemeinde Bremen oder des Magistrats - Sozialamt- in der Stadtgemeinde Bremerhaven.
Ab Bezugsfertigkeit der Mietwohnungen darf höchstens eine Miete von € 6,10 je m² Wohnfläche monatlich (netto/kalt) erhoben werden. Für Bauvorhaben mit einem besseren energetischen Standard (mindestens KfW 55-Standard) darf eine Miete von € 6,50 je m² Wohnfläche monatlich (netto/kalt) erhoben werden.
Während des 20-jährigen Zweckbestimmungszeitraumes darf die Miete im Rahmen des § 558 BGB in Verbindung mit der Kappungsgrenzen-Verordnung vom 5. August 2014 (Brem.GBl. S. 388) erhöht werden, höchstens aber um die Hälfte der vorgesehenen Spanne und höchstens bis zu einem Betrag, der um 10 v.H. unterhalb der Vergleichsmiete liegt. Andere Mieterhöhungen – auch modernisierungsbedingte – sind während der o.g. Zweckbestimmung unzulässig.
Neben der vorgenannten Miete dürfen nur Betriebskosten nach Maßgabe der §§ 556, 556a und 560 BGB sowie ggf. die Pauschale für Schönheitsreparaturen nach § 28 Absatz 4 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178) in den jeweils geltenden Fassungen erhoben werden.
Die Vereinbarung zusätzlicher Geld-, Sach- oder Arbeitsleistungen des Mieters für die Wohnungsüberlassung – insbesondere Maklergebühren – ist nicht zulässig.
Der Förderungsnehmer hat die Mietbindungen einzuhalten. Im Mietvertrag ist der Anspruch des Mieters zu begründen, dass er sich gegenüber dem Förderungsnehmer auf die Einhaltung der vorgenannten Mietbindung berufen kann. Der Förderungsnehmer wird im Förderungsvertrag dahingehend verpflichtet.
Der Förderungsnehmer darf mit den Mietern nur unbefristete Mietverträge abschließen, es sei denn die Förderungsstelle hat ausdrücklich anderen Mietverträgen zugestimmt.
Staffelmietverträge sind nicht zulässig.
Zur Sicherung der Zweckbestimmung des geförderten Wohnraums kann in Einzelfällen vom Förderungsnehmer gefordert werden, dass er zugunsten der zuständigen Wohnungsbehörde (Nummer 5.3) eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit an dem geförderten Objekt oder ggf. an dem Objekt bestellt, in dem sich die Bestandswohnung (Nummer 9) befindet, und zwar in Abteilung II des jeweiligen Grundbuchs an rangbereitester Stelle unmittelbar nach den in Abteilung III eingetragenen Förderungsmitteln. Der Förderungsnehmer hat für die Bestellung dieser Dienstbarkeit die von der Förderungsstelle vorgegebenen Vordrucke zu verwenden.
Die Wohnungsbehörde wird nach Ablauf der Zweckbestimmung die Löschung der Dienstbarkeit bewilligen.
Der durch diese Förderung neu geschaffene Wohnraum kann auch gefördert werden, wenn die Belegungs- und Mietbindung nicht an diesem, sondern an Ersatzwohnungen (Bestandswohnungen) eingeräumt wird.
In diesem Fall ist in dem Förderungsvertrag (Nummer 10.4) zu vereinbaren, wie viele der Mietwohnungen in dem Förderungsobjekt voraussichtlich aufgrund einer mittelbaren Belegungs- und Mietbindung bei Bestandswohnungen gefördert werden sollen.
In einer den Förderungsvertrag ergänzenden Vereinbarung ist bis zur Bezugsfertigkeit des Förderungsobjektes endgültig festzulegen, für welche Mietwohnungen im Förderungsobjekt eine mittelbare Belegungs- und Mietbindung bei welchen Bestandswohnungen erfolgen soll. Sowohl die jeweilige Mietwohnung im Förderungsobjekt als auch die dazugehörige Bestandswohnung müssen in der Vereinbarung genau bezeichnet sein (Adresse, Lage, Größe, Mietbeginn). Der Mietbeginn darf frühestens nach Abschluss des Förderungsvertrages und soll spätestens bis zur Bezugsfertigkeit der Mietwohnungen im Förderungsobjekt erfolgen.
Die als Ersatzwohnung dienende Bestandswohnung muss in der gleichen Stadtgemeinde liegen, in der auch die zu fördernde, neu geschaffene Mietwohnung liegt.
Sie muss ferner zur Vermietung an einen berechtigten neuen Mieter anstehen.
Es muss sich außerdem um eine belegungs- und mietbindungsfreie Mietwohnung handeln, die annähernd gleich groß ist wie die neu geschaffene Mietwohnung und die bezüglich der Ausstattung auch in etwa dem heutigen Wohnungsstandard entspricht.
Sofern Zweifel an der Eignung der Wohnung bestehen, erfolgt eine örtliche Überprüfung durch die Wohnungsbehörde.
Im Falle der mittelbaren Belegung unterliegt nicht die neugeschaffene Wohnung, sondern die Bestandswohnung der Belegungs- und Mietbindung (Nummer 8.2).
Abweichend von Nummer 8.2.2 darf für eine Bestandswohnung höchstens eine Miete von € 5,60 je m² Wohnfläche monatlich erhoben werden.
Das Bauvorhaben ist vor Baubeginn zunächst formlos zur Einbeziehung in die Förderung beim Senator für Umwelt, Bau und Verkehr zur Prüfung der Förderungswürdigkeit anzumelden.
Für die technische Prüfung der Förderungswürdigkeit sind in der Regel folgende Unterlagen erforderlich:
Der Senator für Umwelt, Bau und Verkehr kann die Vorlage weiterer Unterlagen zur Prüfung der Förderungswürdigkeit verlangen.
Es wird empfohlen, vor Beantragung einer Bauerlaubnis bzw. der Genehmigungsfreistellung nach der BremLBO die Erfüllung der Anforderungen nach Nummer 7 der vorgenannten Behörde nachzuweisen.
Zusätzlich zur technischen Prüfung findet eine Bonitätsprüfung bei der Förderungsstelle statt. Die hierzu einzureichenden Unterlagen unterscheiden sich je nach Rechtsform des Antragstellers. Ein entsprechendes Merkblatt geht dem Antragsteller mit der Eingangsbestätigung der formlosen Anmeldung des Bauvorhabens zu.
Die Deputation für Umwelt, Bau, Verkehr, Stadtentwicklung und Energie entscheidet im Grundsatz über die Einbeziehung der angemeldeten Bauvorhaben in die Förderung. Sie entscheidet ebenfalls über eine nachträgliche Einbeziehung von Bauvorhaben. Bei Bauvorhaben bis zu 25 Wohnungen entscheidet der Senator für Umwelt, Bau und Verkehr in eigener Verantwortung.
Die Förderungsstelle teilt dem Antragsteller verbindlich mit, ob und inwieweit sein Bauvorhaben im Grundsatz in die Förderung einbezogen worden ist. Dabei ist der Antragsteller darauf hinzuweisen, dass sich die Einzelheiten über die Förderung aus dem noch abzuschließenden Förderungsvertrag (Nummer 10.4) ergeben.
Das Förderdarlehen ist von dem Förderungsnehmer nach Einbeziehung in die Förderung und vor Baubeginn auf entsprechenden Antragsvordrucken unter Beifügung der erforderlichen Unterlagen bei der Förderungsstelle zu beantragen. Die Antragsvordrucke sind bei der Förderungsstelle erhältlich.
Mit dem Förderungsantrag sind mindestens vorzulegen:
Anträge, die unvollständig sind oder sonstige Mängel aufweisen, gibt die Förderungsstelle zur Ergänzung oder Überarbeitung unverzüglich an den Antragsteller zurück oder sie fordert die fehlenden Unterlagen nach. Dem Antragsteller ist eine angemessene Frist zum Nachholen der erforderlichen Handlungen einzuräumen. Nach fruchtlosem Ablauf der Frist soll der Antrag abgelehnt werden.
Sind die Förderungsvoraussetzungen erfüllt, schließt die Förderungsstelle mit dem Förderungsnehmer einen öffentlich-rechtlichen Vertrag im Sinne der §§ 54 ff. des Bremischen Verwaltungsverfahrensgesetzes (BremVwVfG) vom 9. Mai 2003 (Brem.GBl. S. 219) in der jeweils geltenden Fassung über die Gewährung des Förderdarlehens mit allen Rechten und Pflichten nach diesen Richtlinien. Außerdem können zusätzliche Verpflichtungen des Förderungsnehmers vereinbart werden, soweit diese zur Erreichung des Förderungszieles notwendig erscheinen.
Der Förderungsvertrag regelt das Förderungsverhältnis zwischen den Vertragspartnern abschließend. Eine Anpassung oder Kündigung dieses Vertrages ist nur nach § 60 BremVwVfG möglich.
In diesem Vertrag sind auch die Regelungen über die Rückforderung der Mittel und die Vertragsstrafen zu Lasten des Förderungsnehmers für den Fall der Nichterfüllung oder nicht vollständigen Erfüllung seiner vertraglichen Verpflichtungen oder bei Vertragsverstößen zu vereinbaren.
Sind mehrere Personen aufgrund des Förderungsvertrages berechtigt, so können sie ihre Rechte nur gemeinschaftlich ausüben. Für die sich aufgrund des abgeschlossenen Förderungsvertrages ergebenden Verpflichtungen haftet jeder als Gesamtschuldner.
Der Förderungsnehmer ist mit dem abzuschließenden Förderungsvertrag zu verpflichten,
Der Förderungsnehmer muss die Annahme des Vertrages innerhalb von 14 Tagen nach Übersendung des Vertragsangebotes erklären, indem er eine unterzeichnete Ausfertigung an die Förderungsstelle zurückgibt.
Der Förderungsvertrag wird dreifach ausgefertigt. Ausfertigungen erhalten der Förderungsnehmer, die Wohnungsbehörde sowie die Förderungsstelle.
Nach Abschluss des Förderungsvertrages wird die Förderungsstelle mit dem Förderungsnehmer einen privatrechtlichen Darlehensvertrag schließen. Darin wird sichergestellt, dass die in Nummer 10.4 genannten Inhalte des Förderungsvertrages auch im Darlehensverhältnis umgesetzt werden können, der Darlehensvertrag im Falle einer Kündigung des Förderungsvertrages (Nummer 14) ebenfalls gekündigt werden kann, das Förderdarlehen sowie die Zweckbestimmung - sofern erforderlich - dinglich gesichert werden (Nummern 12.1 und 8.3) und die notwendige Versicherung (Nummer 12.2) abgeschlossen wird. Ferner wird dabei eine Verzinsung entsprechend Nummer 14.3 vorbehalten.
Die Förderungsstelle ist im Zusammenhang mit dem Abschluss des Darlehensvertrages berechtigt, von dem Förderungsnehmer die banküblichen Erklärungen und Nachweise zu fordern.
Wenn der Förderungsnehmer nach Abschluss des Förderungs- und Darlehensvertrages auf die Inanspruchnahme des Darlehens verzichtet, wird von der Förderungsstelle ein einmaliger Verwaltungskostenbeitrag von 0,5 v.H. der Darlehenssumme erhoben.
Das geplante Objekt ist unverzüglich nach Erteilung des Bescheides über die Einbeziehung des Bauvorhabens in die Förderung (Nummer 10.2) zu realisieren. Der Förderungsnehmer hat der Förderungsstelle zunächst den prüffähigen formellen Förderungsantrag mit den entsprechenden Unterlagen (Nummer 10.3) vorzulegen und die Voraussetzungen für den Abschluss des Förderungsvertrages umgehend zu schaffen.
Ein Baubeginn vor der verbindlichen Mitteilung über die Einbeziehung in die Förderung ohne vorherige Zustimmung der Förderungsstelle führt in der Regel zur Ablehnung der Förderung.
Das Förderdarlehen ist an rangbereitester Stelle unmittelbar nach den zur Finanzierung des Bauvorhabens aufgenommenen Fremdmitteln und innerhalb von 85 v.H. der Gesamtkosten (Nummer 4.1), aber vor etwaigen anderen als Ersatz der Eigenleistung anerkannten Fremdmitteln durch Eintragung im Grundbuch dinglich zu sichern.
Bei dem der Absicherung des Darlehens dienenden Grundpfandrecht darf der gesetzliche Löschungsanspruch nach § 1179a BGB nicht ausgeschlossen werden. Soweit diesem Grundpfandrecht Grundschulden im Range vorgehen oder gleichstehen, hat der Förderungsnehmer (Grundstückseigentümer) seine gegenwärtigen und zukünftigen Ansprüche auf Rückgewähr (Übertragung, Verzicht, Aufhebung) der Grundschulden oder von Teilen derselben an die Förderungsstelle als Gläubigerin des Förderdarlehens abzutreten. Soweit zu diesem Zeitpunkt bereits wirksame Abtretungen bestehen, hat der Förderungsnehmer seine Ansprüche auf Rückübertragung seiner Rückgewähransprüche an die Förderungsstelle abzutreten.
Das Förderdarlehen wird auf Anforderung nach Fertigstellung ausgezahlt. Bei einem erreichten Bautenstand von 60 v.H. können 50 v.H. der Darlehenssumme ausgezahlt werden. Der Bautenstand ist durch eine Bestätigung des Architekten nachzuweisen. Die Förderungsstelle ist berechtigt, den Bautenstand und die Fertigstellung vor der Auszahlung zu überprüfen oder durch einen von ihr beauftragten Sachverständigen überprüfen zu lassen. Sofern der Förderungsnehmer der Förderungsstelle sowohl die Fertigstellung (Bezugsfertigkeit) sämtlicher Wohnungen des Förderungsobjektes schriftlich angezeigt und entsprechend nachgewiesen hat, als auch das Erreichen des energetischen Standards eines KfW-Effizienzhauses 70 oder 55 nachgewiesen hat, wird die Restsumme ausgezahlt. Die Bestätigung über den ordnungsgemäßen Bezug (Nummer 8.2.1) des Förderungsobjektes ist nachzureichen.
Weitere Voraussetzung für die Auszahlung ist, dass das aufzubringende Eigengeld verwendet worden ist. Außerdem muss die Eintragung des Grundpfandrechtes (Nummer 12.1) sowie ggf. der persönlichen Dienstbarkeit (Nummer 8.3) im Grundbuch durch Vorlage einer grundbuchamtlichen Bescheinigung nachgewiesen werden oder durch Erklärung eines Notars oder des Grundbuchamtes sichergestellt sein, dass der Eintragung des Grundpfandrechtes bzw. ggf. der persönlichen Dienstbarkeit an der vorgesehenen Rangstelle keine Hinderungsgründe entgegenstehen.
Ferner ist das Bestehen einer ausreichenden (z.B. zum gleitenden Neuwert) Versicherung für das Gebäude gegen Feuer-, Hagel-, Sturm- und Leitungswasserschäden nachzuweisen.
Vor Auszahlung des Förderdarlehens kann die Förderungsstelle sich nachweisen lassen, dass bei der Bauausführung die gesetzlichen Vorschriften zur Vermeidung von Schwarzarbeit und illegaler Beschäftigung eingehalten wurden.
Werden nach Fertigstellung eines Bauvorhabens Teile des Grundstücks von mehr als 10 v.H. der ursprünglichen Fläche veräußert oder für andere Zwecke abgeschrieben, so wird eine Pfandentlassung nur erteilt, wenn der Eigentümer eine außerordentliche Tilgung in Höhe der Wertentnahme auf das gewährte Förderdarlehen leistet. Maßgebend ist der eingebrachte Grundstückswert einschließlich Erschließungskosten. Das Gleiche gilt, wenn ein Grundstücksteil durch Enteignungsbeschluss abgeschrieben wird.
Der Förderungsnehmer und jeder Rechtsnachfolger ist für die Dauer der Zweckbestimmung verpflichtet, der Förderungsstelle eine beabsichtigte Veräußerung des geförderten Objektes rechtzeitig vorher schriftlich anzuzeigen. Der Eigentumsübergang im Wege der Erbfolge ist der Förderungsstelle ebenfalls schriftlich anzuzeigen. Die Förderungsstelle entscheidet dann gemäß den Übertragungsrichtlinien des Senators für Bau, Umwelt und Verkehr (jetzt: Senator für Umwelt, Bau und Verkehr) vom 10. Januar 2006 (Brem.ABl. S. 121) in der jeweils geltenden Fassung über die Übertragung der Förderung.
Dieses gilt auch im Falle einer Umwandlung der Mietwohnungen in Wohnungseigentum zum Zwecke des Verkaufes der Wohnungen.
Der Förderungsnehmer hat die sich für ihn aus der Inanspruchnahme der Förderung ergebenden Verpflichtungen seinen Rechtsnachfolgern aufzuerlegen, und zwar in der Weise, dass diese wiederum gehalten sind, ihre jeweiligen Rechtsnachfolger in gleicher Weise zu binden.
Der Förderungsvertrag kann von der Förderungsstelle ganz oder teilweise mit sofortiger Wirkung gekündigt werden, wenn
Andere Kündigungsgründe bleiben vorbehalten.
Die Förderungsstelle ist unbeschadet des Rechtes auf Kündigung des Förderungsvertrages berechtigt, bei einem schuldhaften Verstoß gegen die Bestimmungen des Förderungs- oder Darlehensvertrages eine Vertragsstrafe zu erheben.
Die Pflicht des Förderungsnehmers zur Einhaltung der Belegungs- und Mietbindung während der Dauer der Zweckbestimmung sowie die Verpflichtung zur Erstattung überhöhter Mietzahlungen an den Mieter bleibt davon unberührt.
Die Vertragsstrafe beträgt für die Dauer des Verstoßes bis zu € 5,00 monatlich pro m² Wohnfläche der Wohnung, auf die sich der Verstoß bezieht. Jeder angefangene Monat ist als voller Monat anzurechnen.
Die Vertragsstrafe ist innerhalb von einem Monat nach Zugang der Zahlungsaufforderung fällig. Bei verspätet eingehenden Zahlungen werden Zinsen entsprechend Nummer 14.3 erhoben.
Im Falle der Kündigung des Förderungsvertrages wird der Darlehensvertrag ebenfalls gekündigt. Die Zweckbestimmung (Nummer 8) bleibt davon unberührt.
Bei teilweiser Kündigung werden die übrigen durch den Förderungsvertrag begründeten Verpflichtungen des Förderungsnehmers nicht berührt.
Der Senator für Umwelt, Bau und Verkehr oder die Förderungsstelle können im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften Ausnahmen von diesen Richtlinien zulassen.
Diese Förderungsrichtlinien finden Anwendung für alle Bauvorhaben, die ab dem Wohnraumförderungsprogramm 2012/2013 gefördert werden.
Die Regelungen der Nummern 7.1 Absatz 1, 10.3, 10.4 und 12.2 dieser Richtlinien gelten auch für Bauvorhaben aus den Wohnraumförderungsprogrammen 2008, 2009 und 2010, für die Grundsatzbescheide nach Veröffentlichung dieser Richtlinien erstellt werden.
Die bisherigen Richtlinien zur Durchführung der vertraglich vereinbarten Förderung des Neubaus von Mietwohnraum in der Freien Hansestadt Bremen vom 18. Juni 2008 (Brem.ABl. S. 466) werden mit der Maßgabe gegenstandslos, dass sie künftig nur noch für Bauvorhaben anzuwenden sind, die aus den Wohnraumförderungsprogrammen 2008, 2009 und 2010 gefördert wurden.
Bremen, den 13. Oktober 2014
Der Senator für Umwelt, Bau und Verkehr
